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東旭1號小區人防車位收益歸誰?
發表時間:2020-11-18

東旭1號小區人防車位收益歸誰?

近日,撫州市東旭1號(公元1959)小區業委會收到了來自法院的終審判決書,這意味著小區業委會與開發商關于人防車位的紛爭告一段落。終審法院判決:因案涉地下人防車位固有的性質和特點,其投資主體會隨著房屋的售出而實際發生轉移,其後續的實際投資者以及平時使用治理和收益者應是全體業主。
當地人防部門認爲,東旭1號小區業委會勝訴屬于個案,不能作爲今後評判人防工程平時使用治理和收益歸屬的標准,如出現糾紛,最終還是需要通過自願協商、仲裁或者訴訟方式解決。
有法律人士認爲,該案審判中,讓人防車位結構性特點和固有性質在法律上予以認定,這一點具有借鑒和示範作用。
東旭1號地下停車場
東旭1號地下停車場
业主 开发商出售人防车位陷“拉锯战”
“過了這麽多年,這件事終于有了定論!”11月6日,東旭1號小區業委會主任朱申祥接受新法制報記者采訪時感歎。此前,就小區人防車位平時使用治理和收益權利,業委會和開發商、前物業公司陷入了曆時6年的“拉鋸戰”。
撫州市東旭1號小區于2012年竣工交房,共有商品房643套,東旭1號是小區的備案名稱,在當地對外稱公元1959小區。
“2014年,小區地下停車場差不多要建成了,開發商計劃出售車位,一開始要價是20萬元/個,後來無人問津,就降到了15萬元/個。”朱申祥回憶稱,開發商與業主間的矛盾就此産生,“一共600多戶,只有200多個車位,這不是倚仗供需不平衡,欺压業主去買高價車位嗎?”
據公開信息顯示,該小區地下人防工程建築面積爲7759.85平方米,使用面積爲6992.17平方米,規劃有200個人防停車位。
“我們小區地下停車場的車位全部是人防車位。”朱申祥体现,開發商無權出售。
在小區業主將開發商出售人防車位一事反映給撫州市人民防空辦公室後,人防辦發函叫停了開發商出售人防車位的行爲,人防車位的爭端就此擱置。
一审 驳回开发商要求返还人防车位诉请
據朱申祥介紹,2015年年初,業主開始使用人防車位後,東旭1號小區的前期物業公司美城物業辦理了東旭1號人防工程平時使用證,並向撫州市物價局申請批複,向小區業主收取停車費用。
2016年9月,東旭1號小區業主依法建立了第一屆業主委員會,2017年3月,業主委員會組織召開業主大會,解聘了美城物業公司,接纳小區自治的方式治理,並接替美城物業,成爲了東旭1號人防工程的治理單位。
此後的幾年中,小區開發商東旭公司和美城物業多次要求小區業委會返還人防車位,並且賠償損失,但在朱申祥和衆多業主看來,這樣的要求于法無據,一直未作理會。
然而,令朱申祥沒想到的是,“官司”就隨之而來。
2019年,東旭公司向法院提起訴訟,請求判令東旭1號小區業委會马上停止侵害,並返還占用的地下人防車位200個;判令東旭1號小區業委會賠償車位租金損失118萬元,從2017年3月15日起計算至2019年8月31日,按每個車位200元/月計算,之後的損失按此標准計算至停止侵害爲止。
一審中,開發商訴稱,人防車位未計入小區公攤面積,雖計入建設成本,但沒有計入房價。
一審法院審理後認爲,人防車位雖然沒有計入小區的公攤面積,但東旭公司否認計入銷售房價卻無法提供相關財務證據予以證明。因此,對東旭公司否認地下車位沒有計入銷售房價的訴請不予采信。
庭審中,東旭公司還提出,在向業主銷售房屋時,雙方簽訂的商品房買賣合同對地下人防車位約定了歸東旭公司方所有,由東旭公司治理使用、收益。
法院經審理後認爲,該條款雖然約定了地下人防車位的所有權、收益權、使用權歸東旭公司所有,但該條款屬于格式條款,且該條款明確排除了業主對地下人防車位的收益權,在簽訂合同時並沒有對該條款予以明示,該條款應屬于無效。
最終,一審法院對于東旭公司、美城物業要求東旭1號小區業委會返還小區地下人防車位並賠償損失的訴訟請求,不予支持。
二审 人防车位收益权归全体业主
2020年,東旭公司不平一審判決,向撫州市中級人民法院提起上訴。
撫州中院經審理認爲,案件的爭議焦點是案涉地下人防車位平時的使用治理和收益歸誰所有。
根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國都会房地産治理法》的相關規定,房地産權的形式和特點較爲特別,房依地存,地爲房載,地轉房隨,房轉地隨,房地一體。而東旭1號小區這類結建式人防工程所依附的土地與相關建築物占用範圍內的建設用地同一,也具有以上特點。
開發商出售地面建築物之後,其占用範圍內的土地使用權一並處分,該土地使用權適度的延伸附著物(即業主共有的地下人防車庫)也理應一並處分轉移給全體業主。
法院認爲,本案中只要能證明修建人防車位的建設成本納入了建設項目總成本之中,就已構成證明投資主體發生了實際轉移的前提。無須再進一步舉證證明人防車位的建設成本是否納入了房屋售價之中,且即便需要舉證,根據當事人掌握的證據距離和水平原則,該對象也理應由開發商舉證,本案中的開發商也沒有提供任何證據證明,其未將成本納入房屋售價之中。
10月16日,撫州中院作出二審判決,因案涉地下人防車位固有的性質和特點,其投資主體會隨著房屋的售出而實際地發生轉移,其後續的實際投資者以及平時使用治理和收益者應是全體業主。
人防部门 遇类似情况应协商仲裁或诉讼解决
對于東旭1號小區人防工程平時使用收益權利的二審判決,撫州市人民防空辦公室相關負責人体现,該案在今後解決商業住宅小區有關人防工程爭議中並不具備示範作用,“人防工程不存在所有權歸屬的問題,只是使用、治理、收益權由誰享有的問題,對人防工程平時使用治理和收益有爭議的,還是需要通過自願協商、仲裁或者訴訟方式解決”。
江西宏正律師事務所律師高鵬指出,《中華人民共和國人民防空法》中規定的“投資者”,並不僅僅是開發商,而必須作擴大解釋,因爲開發商的最終目的是“賣房”,最後的“投資者”實際上從“開發商”轉成了“業主”。
高鵬認爲,人防車位的開發成本是否計入商品房銷售價格,將成爲誰是“業主”的關鍵,開發商如果舉證不能,可能失去“投資者”資格,進而失去享有人防車位的相關權利。
北京京師律師事務所律師熊超則認爲,依照結建式人防工程性質的認定,那麽人防工程肯定是跟整棟樓處于一種主從關系,根据相應的法律規定,應當是在出售轉讓和買賣過程中,同時將一並出售的。東旭1號小區這一案例的存在,讓人防車位結構性特點和固有性質在法律上予以認定,這一點具有借鑒和示範作用。

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